私自身、NISAでの資産運用を続けていて、
結婚前まではいわゆるフルインベストメントの考え方でした。
使う予定のないお金は、できるだけ投資に回す。
長期で見れば多少の値動きは問題ない、そう思っていたからです。
ただ、将来的な住宅購入について考えるようになり、
さらに実際に下落相場を経験したことで、
「このお金が住宅資金だったらどうだろう？」
と立ち止まって考えるようになりました。
2022年には、ダラダラと下げる相場で年間リターンがマイナスになり、
2025年には短期間で大きく下落する値動きも経験しました。
投資としては想定内でも、
使う予定があるお金だったら、同じ気持ちでいられただろうか。
そんな疑問が残りました。
この記事では、
投資そのものを否定するのではなく、
住宅資金という「使う可能性のあるお金」について、
どう考えると安心できるのかを整理しています。
まだ家を買う予定が決まっていない人や、
住宅資金をNISAで貯めるべきか迷っている人にとって、
判断のヒントになればうれしいです。
住宅資金は「使う時期が決まっているお金」
住宅資金と、老後資金や教育資金との一番の違いは、
「いつ使うかが比較的はっきりしている」という点です。
老後資金は、取り崩し開始までに20年・30年という時間があります。
多少の値下がりがあっても「待つ」という選択ができますし、
長期投資と相性がいいのもこのためです。
一方で住宅資金は違います。
- 良い物件が見つかった
- 家族構成が変わった
- 家族の事情で持ち家が必要になった
- 家賃を払い続けることに疑問を感じ始めた
こうしたきっかけで、「今、使う」決断を迫られるお金になります。
しかもそのタイミングは、
自分の都合だけでなく、市場・物件・ライフイベントなど、
複数の要因が重なって突然やってきます。
住宅購入は「待てばいい」が通用しない
投資ではよく
「下がっても長期で持ち続ければいい」
と言われます。
でも住宅資金の場合、
「回復するまで待つ」という選択ができない場面が出てきます。
そんなとき、
「今は相場が悪いから、回復するまで待とう」
とは、なかなか言えません。
家族との意見のすれ違いも大きな壁になりそう。
住宅資金は
“市場が回復するまで待てるお金”ではなく、
“必要になったらすぐ使える状態であるべきお金”
だからです。
「増える可能性」より「確実に使える」が優先される
住宅購入では、
- 頭金
- 諸費用（登記費用、手数料、引っ越し代など）
など、現金での支払いが前提になる場面が多くあります。
このとき重要なのは、
「将来いくらになっているか」ではなく、
「今いくら確実に用意できるか」です。
もし住宅資金をNISAで運用していて、
使う直前に相場が下がっていたら──
- 予定していた頭金が足りない
- 借入額を増やさざるを得ない
- 物件の選択肢を狭める
といった形で、
住まいそのものの選択に影響が出る可能性があります。
だから住宅資金は、投資と切り離して考える
NISAが悪いわけではありません。
長期で使わないお金なら、今でも有力な選択肢だと思います。
ただ、住宅資金は
「増やすこと」より「失わないこと」が求められるお金。
使う時期が見えているからこそ、
値動きのある資産とは切り離し、
貯金で用意するほうが合理的だと感じています。
そもそも貯金と投資、どちらを優先すべきか迷っている方には
こちらの記事も参考になると思います。
NISAは元本保証ではない｜住宅資金を投資に回すリスク
NISAは「非課税で資産運用できる制度」としてとても魅力的ですが、
元本保証ではありません。
この前提は頭では理解していても、
実際に資産が減る局面を経験すると、
住宅資金との相性の悪さがよりはっきり見えてきます。
下落相場は「一瞬」では終わらない
NISA＝長期投資というイメージから、
「一時的に下がっても、すぐ戻る」と思われがちです。
でも、実際の相場はそう単純ではありません。
私自身、NISAで運用を続ける中で、
という値動きを体感しました。
どちらも「長期で見れば問題ない」と言われる範囲かもしれません。
ですが、使う予定のあるお金だったらどうでしょうか。
過去の暴落では、回復まで「年単位」でかかっている
相場の下落について調べていくと、
「いずれ戻る」と言われる一方で、
実際には回復までかなりの時間がかかっているケースも多いことがわかります。
代表的なのが、リーマンショックです。
世界的な株価暴落が起きた2008年以降、
主要な株価指数が元の水準に戻るまでには、
おおよそ4〜6年かかりました。
短期的に見れば「一時的な下落」でも、
使う予定のあるお金にとっては、
決して短い期間とは言えません。
日本株は、回復まで34年かかったケースもある
さらに極端な例として、
日本のバブル崩壊があります。
1989年末に高値をつけた日経平均株価は、
その後長い低迷期に入り、
元の水準を回復するまでに約34年かかりました。
もちろん、
- 今後も同じことが起きるとは限らない
- 世界分散投資なら状況は違う
という前提はあります。
それでも、
「必ず数年で戻る」「長期なら安心」
と簡単に言い切れないことは、
過去の相場が示しています。
実際にNISAを続けてきて感じたことは、
こちらの記事で詳しくまとめています。
住宅資金だったら「待てない」
NISAの下落で本当に困るのは、
回復を待てない状況で使う必要が出てきたときです。
直近のトランプ関税ショックを例にすると、
- 100万円 → 82万円
- 300万円 → 約246万円
積み立て投資でもこのくらいの下落がありました。
住宅資金として考えると、
- 頭金が足りなくなる
- 諸費用が賄えない
- 借入額が増える
といった形で、
住宅購入そのものの条件が変わってしまう可能性があります。
投資としては「一時的な下落」でも、
住宅資金としては 致命的なブレ になり得ます。
「いずれ戻る」は、住宅資金では通用しない
長期投資では、
下がっても持ち続ければいい
が正解になることも多いです。
でも住宅資金は、
- 良い物件が出た
- 金利環境が変わった
- 家族の事情で決断が必要になった
といった理由で、
「今、使う」選択を迫られるお金。
相場が戻るまで何年かかるかわからない中で、
待つという選択が取れないのが、
住宅資金をNISAで運用する最大のリスクです。
投資として正しくても、住宅資金としては不向き
ここで大事なのは、
- NISAが悪い
- 投資は危険
という話ではありません。
「お金の用途」と「リスクの取り方」が合っていない
という点です。
値動きがある以上、
NISAは「使う時期が決まっている住宅資金」には向きません。
だからこそ、
住宅資金は投資と切り離し、
元本が確保される貯金で持つほうが合理的だと考えています。
住宅購入は金額のブレが許されない｜頭金・諸費用は現金が必要
住宅資金を考えるときに見落としがちなのが、
住宅購入では「多少足りない」が通用しないという点です。
投資では
「一時的にマイナスでも、いずれ戻る」
と考えることができます。
でも住宅購入では、
必要な金額が、必要なタイミングで用意できるかがすべてです。
頭金・諸費用は、値動きしないお金が前提
住宅購入時には、物件価格以外にも、
- 頭金
- 仲介手数料
- 登記費用
- 住宅ローン手数料
- 不動産取得税
- 引っ越し費用
など、まとまった現金支出が発生します。
これらは基本的に、
- 「相場が戻るまで待つ」
- 「少し足りないから後で払う」
といった調整ができません。
つまり住宅資金は、
価格変動する資産よりも、現金で持っていること自体に価値があるお金
だと言えます。
数十万円の差が、選択肢を大きく変える
投資の世界では、
数％の上下はよくある話です。
でも住宅購入では、
- 数十万円
- 数百万円
の差が、
買える・買えないを分けるラインになることもあります。
たとえば、
- 頭金が想定より減る
- 諸費用をローンに組み込む
- 借入額が増える
といった形で、
住宅ローンの条件や、将来の返済負担にまで影響が及びます。
投資としては「誤差」でも、
住宅資金としては無視できないブレです。
「住宅資金をNISAで増やす」は前提がズレている
住宅資金をNISAで運用する考え方は、
- 増えればラッキー
- 減ってもいずれ戻る
という長期投資目線では合理的に見えます。
実際にここ５年10年は「〇〇ショック」があっても
すぐに株価が回復し、
待っていた人・積立続けた人は
大きく資産を増やせる相場でした。
ですが住宅購入では、
いくらに増えたか
よりも、
予定通りの金額を確保できているか
のほうが圧倒的に重要です。
金額のブレが許されない以上、
住宅資金は値動きのある資産に乗せること自体がリスクになります。
住宅資金は「増やすお金」ではなく「整えるお金」
住宅購入は、
資産を増やすイベントではありません。
- 生活の拠点を決める
- 支出を長期で固定する
という、人生の土台を整える決断です。
だからこそ住宅資金は、
投資で増やす対象ではなく、
確実に使える形で整えておくお金として、
貯金で管理するほうが向いています。
運用益が出てから住宅を買う、が現実的ではない場合もある
「住宅資金をNISAで運用して、
増えてから家を買えばいいのでは？」
考え方としては、とても自然です。
実際、時間に余裕がある場合や、購入時期が明確でない場合には、
検討に値するケースもあります。
ただし、状況によっては
この考え方が現実的でなくなる場面もある、
という点は知っておいたほうが安心です。
家は「相場が良いとき」に合わせてくれない
投資では、
- 相場が悪ければ待つ
- 条件が整ったら動く
という判断ができます。
一方で住宅購入は、
- 良い物件との出会い
- 金利や住宅ローン環境
- 家族構成や生活の変化
など、投資とは別の要因で動くことが多いです。
「もう少し運用益が出てから」と思っているうちに、
条件の良い物件が売れてしまったり、
住宅ローンの金利環境が変わってしまうこともあります。
実際にここ数年は首都圏を中心に
不動産価格が大きく値上がりし、
「買おうと思っていたうちにどんどん高くなって
買い時を逃してしまった…」
と後悔している人も見受けられます。
また、日本では長くマイナス金利政策により
住宅ローン金利が非常に低い状態でしたが、
ここ数年、住宅ローン金利も上昇傾向にありますよね。
「増えるまで待つ」は、結果的に選択肢を狭めることも
仮に住宅資金をNISAで運用していて、
- 思ったほど増えていない
- あるいは一時的に下がっている
という状態でも、
住宅購入を見送れるとは限りません。
その結果、
- 頭金を減らす
- 借入額を増やす
- 希望条件を妥協する
といった形で、
住まいの選択肢そのものが変わる可能性も出てきます。
「運用益が出てから買う」という前提が、
必ずしも現実と噛み合わないケースがある、ということです。
ライフイベントは、計画通りに進まない
住宅購入を考え始めるきっかけは、
- 結婚
- 出産
- 転勤
- 働き方の変化
など、予測しにくいライフイベントであることも少なくありません。
こうした場面では、
今が買い時かどうか
よりも、
今、住まいをどうするか
という判断が優先されます。
運用益が十分に出るまで待つ、
という選択が取りにくくなるのも自然な流れです。
「待てる人」もいるが、「待てない人」も多い
もちろん、
- 住宅購入の時期が10年以上先
- 賃貸で住み続ける選択肢も問題ない
という人であれば、
住宅資金の一部を投資に回す考え方もあります。
ただ、
購入時期がある程度見えている人や、
状況次第で数年以内に動く可能性がある人にとっては、
「運用益が出てから考える」という戦略が、
現実的に機能しない場合も多い、というのが正直なところです。
ライフステージが変わると、お金の最適解も変わる｜フルインベストメントを見直した理由
結婚前まで、私はいわゆる
「フルインベストメント」の考え方でした。
手元に現金を多く残すよりも、
余剰資金はできるだけ投資に回したほうが合理的。
多少の値動きは、長期で見れば問題ない。
そう考えていたからです。
フルインベストメントが合っていた時期もある
この考え方自体を、今も否定していません。
- 明確な使う予定のないお金
- 老後まで時間がある資金
- 下落しても気持ちがブレない金額
こうした条件が揃っていれば、
フルインベストメントは十分に成立します。
実際、独身時代は
「いつ使うかわからないお金」がほとんどだったため、
投資に回すことへの抵抗もありませんでした。
貯金感覚でちまちま積み立てていました。
住宅購入が視野に入ったことで、前提が変わった
結婚をきっかけに、
妊娠・出産のことや
将来的な住宅購入について考えるようになると、
お金の見え方が少し変わりました。
- いつか使うかもしれないお金
- 数年以内に動く可能性があるお金
こうした資金まで、
値動きのある状態に置いておいていいのか、
改めて考えるようになったのです。
特に、NISAで
下落相場の長さや、値動きの大きさを実体験したことで、
「使う可能性のあるお金」に対するリスクの感じ方が変わりました。
夫婦で投資に対する考え方が違う場合は、こんな視点もあります。
投資をやめたのではなく、役割を分けた
現金比率を増やしたというと、
「投資をやめたの？」と思われるかもしれません。
でも実際は、そうではありません。
- 長期で使わない資金 → 投資
- 使う可能性がある資金 → 現金
と、お金の役割を分けるようになっただけです。
住宅資金は、
「増えるかもしれない」より
「いつでも使える安心感」を優先する。
そう考えるようになり、
少しずつ現金比率を高めています。
お金の正解は、立場によって変わる
フルインベストメントが正解だった時期と、
そうでなくなった時期。
どちらが良い・悪いではなく、
ライフステージが変われば、お金の最適解も変わる
というだけの話だと思っています。
住宅資金をNISAで運用するか迷ったときは、
「今の自分に合っているかどうか」で考えることが大切です。
住宅資金は貯金、将来資金はNISA｜目的別にお金を分けて考える
住宅資金をNISAで運用すべきか迷ったとき、
一番シンプルで納得感があった考え方が、
「お金の目的ごとに置き場所を分ける」ことでした。
すべてを貯金にする必要もなければ、
すべてを投資に回す必要もありません。
重要なのは、
そのお金を何のために使うのかです。
「いつ使うか」で置き場所を決める
お金の使い道を、ざっくり分けると次のようになります。
- 近い将来、使う可能性があるお金
- 使う時期がかなり先のお金
- いつ使うか決まっていないお金
住宅資金は、
この中で一番上に近い位置づけです。
数年以内に動く可能性がある以上、
値動きのある資産に置いておくのはリスクが高くなります。
住宅資金は「増やす対象」ではなく「確保する対象」
住宅購入では、
- 予定していた金額があるか
- 必要なときに引き出せるか
が何より重要です。
多少増える可能性があっても、
減る可能性があるなら、
住宅資金としては不安が残ります。
だから私は、
住宅資金は貯金で確保する
という結論に落ち着きました。
NISAが向いているのは、時間を味方につけられるお金
一方でNISAは、
- 老後資金
- 教育資金
- その他、10年以上使う予定のない資金
のように、
下落しても待てるお金と相性がいい制度です。
実際、値動きがあっても
「今すぐ使う予定がない」と割り切れるお金であれば、
精神的な負担もかなり違います。
ざっくりした資金配分イメージ
細かい割合は人それぞれですが、
考え方としてはこんなイメージです。
- 住宅購入に使う可能性があるお金 → 貯金
- 10年以上使わない将来資金 → NISA
- 迷うお金 → 一度、預金で様子を見る
「どこに置くか迷うお金」は、
無理に投資に回さなくても問題ありません。
分けて考えると、判断がブレにくくなる
住宅資金と投資資金を混ぜてしまうと、
- 相場次第で住宅購入を迷う
- 下落時に強いストレスを感じる
- 最悪、損失が出るタイミングで売らざるを得なくなる
といった状況が起きやすくなります。
最初から役割を分けておくことで、
住まいの判断と、資産運用の判断を切り離せる。
これが、目的別にお金を分ける一番のメリットだと感じています。
それでも住宅資金をNISAで運用したい人が注意すべきポイント
ここまで読んで、
- 理屈はわかる
- でも、少しでも増える可能性があるならNISAも使いたい
と感じる人もいると思います。
実際、条件次第では検討の余地があるケースもあります。
ただし、その場合でもいくつか注意しておきたいポイントがあります。
購入時期が10年以上先であることが前提
住宅資金をNISAで運用するなら、
使うまでに十分な時間があるかが重要です。
目安としては、
- 住宅購入が10年以上先
- 当面は賃貸で問題ない
- 相場が悪ければ購入時期を後ろ倒しできる
このくらいの余裕がある場合に限られます。
数年以内に使う可能性があるなら、
NISAでの運用はリスクが高くなります。
全額を投資に回さない
これは大事なポイントです。
住宅資金をNISAで運用する場合でも、
- 全額を投資に回す
- 現金をほとんど残さない
という形はおすすめできません。
最低限、
- 諸費用分
- 引越し費用
など、「ここだけは確保したい金額」は
現金で持っておくほうが安心です。
下落時に「冷静でいられるか」を想像する
NISAでの運用を検討するときは、
増えたときよりも、
減ったときの自分を想像することが大切です。
- 40％下がっても気にしない
- 数年マイナスでも待てる
- その状態で住宅購入を判断できる
これができるかどうか。
少しでも
「不安になりそう」「判断がブレそう」
と感じるなら、
住宅資金は投資に向いていません。
「投資に回しているから買えない」は本末転倒
住宅は、
- 人生のタイミング
- 家族の状況
- 生活の都合
で決断するものです。
「相場が悪いから買えない」
「投資しているから頭金が足りない」
そんな理由で選択肢が狭まってしまうなら、
住宅資金をNISAで運用している意味は薄れてしまいます。
無理にNISAを使わなくてもいい
NISAは、あくまで選択肢のひとつです。
- 住宅資金は貯金
- 将来資金はNISA
と分けるだけでも、
十分に合理的な資産形成になります。
「せっかくNISAがあるから使わなきゃ」
と無理をする必要はありません。
まとめ｜住宅資金は「増やす」より「安心して使える」を大切に
住宅資金をNISAで運用するかどうかは、
「投資が正しいか、貯金が正しいか」という二択ではありません。
大切なのは、
そのお金をいつ、何のために使うのかを考えることだと思います。
住宅資金は、気持ちの余裕も一緒に持っておきたいお金
住宅購入は、
- 金額が大きい
- 判断の影響が長く続く
- 生活そのものが変わる
そんなイベントです。
だからこそ、
「少しでも増えるかもしれない」より
「この金額は確実に使える」という安心感が、
後悔しない判断につながります。
投資が悪いわけではない
非課税で運用できるNISAは、今でもとても良い制度だと思っています。
実際、長期で使わない将来資金なら
値動きがあっても受け入れやすく、
資産形成の強い味方になります。
ただ、住宅資金については、
同じ考え方が必ずしも当てはまらない、
というだけの話です。
ライフステージに合わせて、置き場所を変えればいい
結婚や家族構成の変化など、
ライフステージが変わると、
お金に求める役割も変わってきます。
以前は投資に回していたお金を、
今は現金で持っておく。
それは、
守りに入ったというより、
今の自分に合った形に調整しているだけだと感じています。
迷ったら「減ったら困るか」で考えてみる
住宅資金をどうするか迷ったら、
もし今、40％減ったら困るかどうか
この問いを、自分に投げかけてみてください。
「それは困る」と感じるなら、
そのお金は投資よりも、
貯金で持っておくほうが安心です。
住宅資金の正解は、人それぞれ。
でも、安心して決断できる形でお金を用意することが、
結果的に満足のいく選択につながるのではないかと思います。
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