同棲を始めるとき、想像以上に高くて驚くのが「賃貸の初期費用」。

私も最初にもらった見積もりは約22万円でしたが、

リベ大（リベラルアーツ大学）の方法を参考に交渉したところ、

最終的に約7万円初期費用を安くすることができました。

この記事では、

• 実際に交渉した項目
• 交渉が通ったもの・ダメだったもの
• 不動産屋さんの反応

を、見積もり付きで正直にまとめています。

同棲の初期費用は、家賃だけでなく引っ越し代や家具家電なども含めて考える必要があります。

▶︎ 同棲で実際にかかった初期費用の内訳はこちら

リベ大の「賃貸初期費用を安くする方法」とは

以下は、【10万円以上安くできる！？】賃貸物件をお得に借りるテクニックを解説という記事の内容を自分なりにまとめたものです。詳しい内容は、元記事をご参照ください。

賃貸の初期費用には「絶対に拒否すべき項目」と「値段を下げやすい項目」、「交渉の余地がある項目」が存在します。

なんでもかんでも交渉したら下がるわけではないので、これらの項目を中心に戦略的に交渉しましょう。

相見積もりは取ったほうがいい？

リベ大の記事では、交渉をする前に相見積もりを取るべきという記述があります。

できることなら、相見積もりは取ったほうがベターです。

他の業者さんの見積もりと違ったら交渉しやすいですよね。

しかし私は今回、相見積もりは取りませんでした。

• 複数の業者とやり取りするのが面倒だった
• SUUMOでその物件を扱っている不動産屋が１件しかなかった（専任物件？）
• 他の不動産業者も不要な費用を見積もりに載せてくることが予想できた

という理由からです。

現実的には相見積もりを取ることが難しい物件も存在するので気をつけてください。

なお、リベ大では専任物件は交渉が通りにくいためおすすめされていませんが、
私は交渉に（ある程度）成功しました。

専任物件でも交渉してみる価値はあります。

初期費用を安くすることも大事ですが、一番大事なのは

自分が気に入った物件に住むことだと私は思います。

賃貸物件はどこで借りても同じ？？

賃貸物件を借りるとき、仲介する不動産屋はどこでも構いません。

ポータルサイトで複数の不動産屋が扱っている物件であれば、他の業者さんに相見積もりをとることが可能です。

しかし、ポータルサイトで一社しか出てこない場合は専任物件の可能性があり、交渉が通りにくいかもしれません。

賃貸初期費用、交渉のタイミングは？

以下では私が実際に行った交渉の手順を紹介しています。

私が行った交渉の手順

リベ大推奨のやり方と違う点は、

• 相見積もりをとっていない
• 内見する前に初期費用の見積もりをもらう
• 内見する前に見積もりを見て費用の交渉をしている

というところです。

内見前に見積もりで交渉した理由は次のとおりです。

• 他の業者さんに仲介してもらえる物件ではないため（専任物件）
• 今までにいいなと思った物件は全て他の人に先に申し込まれてしまった
• 家賃が下がった直後の物件だった
• 内見して問題なければ、そのまま申し込みしようと思っているから

他の不動産屋でも紹介されている物件であれば、リベ大で紹介されているように相見積もりをとったほうがいいと思います。

メール・LINEでの交渉がおすすめ

交渉は、LINEで行いました。

メールやLINEで交渉するメリットはこちらになります。

• 対面よりも心理的に交渉しやすい
• 相手に勢いで丸め込まれにくい
• たくさんの事項を一度に交渉できる
• 文書として残るため、後で言った・言わないで揉めることがない

一方で、メールやLINEで交渉するデメリットもあります。

• 対面ではないので、細かいニュアンスが伝わりづらい
• 入居する気がないのに交渉していると判断されると、スルーされてしまうかもしれない

私は総合的に考えて、LINEでの交渉を選びました。

特に、「文書として交渉したことが残る」という点を重視しています。

なお、不動産屋さんによっては、このような方法での交渉を受け付けていない場合もあるので注意してください。

賃貸初期費用の具体的な交渉方法【見積もりを公開】

見積もりから交渉する項目を考える

見積もりを見て、交渉する項目を考えました。

最初の見積もりを見る

	項目	金額	備考	初期費用合計	217,260
敷金・礼金等	クリーニング費	50,000		月額家賃	63,700
	小計①	50,000
日割家賃	9月分家賃	1,830	9月30日〜入居
	共益費	130
	駐車場	100
	安心サポート	1,100
	町内会費	300
	小計②	3,460	月々）63700
前家賃	10月分家賃	55,000
	共益費	4,000
	駐車料	3,300
	安心サポート	1,100
	町内会費	300
	小計③	63,700
手数料	仲介手数料	60,500	税率10%
	駐車場手数料	3,300
	小計④	63,800
その他費用	保証会社 保険料	ー	初回保証料33000円、 毎月の保険料は月額賃料等の2.2%
	消毒料	19800
	鍵交換代	16500
	小計⑤	36300

これらとは別で気になる点もありました。

• 見積もりでは「クリーニング費」と記載されているがポータルサイトでは「定額補修費」との記載があった
• 保証会社保証料2.2％/月はどこにかかってくるのか

これらの交渉事項・確認事項を文章にまとめ、LINEで交渉しました。

賃貸初期費用を交渉した結果

交渉した結果、初期費用を７万円以上安くすることに成功しました！イェイ！

実際に７万円下がった内訳を見る

	項目	金額	備考	初期費用合計	143,460
敷金・礼金等	定額補修費	50,000		月額家賃	63,700
	小計①	50,000
日割り家賃	９月分家賃	1,830	9月30日〜入居
	共益費	130
	駐車料	100
	安心サポート	1,100
	町内会費	300
	小計②	3,460	月々）63,700
前家賃	10月分家賃	55,000
	共益費	4,000
	駐車料	3,300
	安心サポート	1,100
	町内会費	300
	家賃サービス	-54,000
	小計③	9,700
手数料	仲介手数料	60,500	税率10％
	駐車場手数料	3,300
	小計④	63,800
その他費用	保証会社 保証料	ー	初回保証料33000円、 毎月の保険料は月額賃料等の2.2%
	鍵交換代	16,500
	小計⑤	16,500

こちらから交渉していない家賃サービスもつけてもらえました。

火災保険も不動産屋指定のものに入る必要はありません。

火災保険料は毎年かかるので、保険料が安いものに変えるだけでのちの固定費も安くすることができます。

交渉したけど安くならなかった項目

一方で、交渉してみたものの安くならなかった項目もあります。

• 入居日は管理会社の指定で変更不可
• 安心サポートは管理会社の必須条件のため外せなかった
• 仲介手数料1ヶ月分
• クリーニング費

これらの中には、

「リベ大では交渉可能と言われているけど安くならなかった」ものもあります。

まず、入居日が選べないのはビックリでした。

そんなことあるの…？

その代わりに家賃サービスを付けていただきました。

それから、安心サポートはリベ大では「絶対に拒否するべき項目」ですが、

管理会社が安心サポートを必須条件にしていて外してもらうことができませんでした。

これは事前にネットで検索して、系列物件で安心サポートを外せた人はいないということだったので諦めました。

またこれも意外だったのですが、仲介手数料１ヶ月分も変えられませんでした。

仲介手数料については、法律で以下のように定められています。

しかし、その不動産屋では

「家賃１ヶ月分の仲介手数料を承諾してください。うちはこれでやってるのでご理解ください。」

ということでした。

契約はあくまでも双方の合意があって成立するものです。

「家賃１ヶ月分の仲介手数料を承諾できないなら仲介できません」

と言う自由は不動産屋さんにあります。

ちょっとモヤモヤしますが、54,000円分の家賃サービスを付けてくれたのでよしとすることにしました。

仲介手数料の安さが売りの仲介業者も見つけましたが、

ポータルサイトに上がっている見積もりを見てみるといらないオプションがてんこ盛りになっていて、

「これをひとつひとつ交渉するのは骨が折れるな…」と思いました。

不動産屋さんも商売でやっているので、どこかで妥協する必要はあるということですね。

定額補修費を安くするのは難しそう

今回の「クリーニング費」とは「定額補修費」のことでした。

定額補修費について調べてみましたが、交渉して安くしてもらうのは難しそうだということがわかりました。

リベ大の記事では、「ハウスクリーニング費を入居時に取られる場合、内覧してキレイなら断りましょう」という旨の記述があります。

「クリーニング費」と書いてあっても、中身が「定額補修費」の場合は、

交渉しても安くならない可能性があります。

定額補修費とはどういうものなのか、詳細は興味のある方だけご覧ください。

定額補修費とは

定額補修費とは、正確には「定額補修分担金」のこと。

定額補修分担金

建物の賃貸借契約において、退去後の回復費用等に充てるため一定の金額をあらかじめ負担することを特約する場合の当該負担金をいう。この負担金は敷金と違って返還されることはない。

なお、民法では自然損耗の回復費用は貸主が負担すべきとされていることから、定額補修分担金にその費用が含まれていると推定される場合（つまり負担金額が一般的に生じる軽過失損耗部分の回復費用を上回る場合）には、このような特約は消費者の利益を一方的に害するものとして無効であるとの判例（地方裁判所）がある。

出典：R.E.words 不動産用語集「定額補修分担金」

専門家の意見としては、「定額補修分担金特約を無効とする下級審裁判例は多数あるものの、敷引き特約に関する最高裁判例と照らし合わせると、最高裁が有効と判断する可能性は十分ある」「ただし、定額補修分担金の場合には補修費用の想定額を低く設定しなければ、無効と判断されるリスクが高い」ということのようです。

（前略）
つまり，最高裁は，退去時の貸室の状態にかかわらず，入居年数によって敷金から一定の額を差し引く特約＝通常損耗等の補修費を賃借人に負担させる特約も，敷引金額が高額に過ぎなければ原則有効であると判断したのです。
それならば，契約当初にあらかじめ通常損耗等の補修費を一定額で賃借人に負担させるという定額補修分担金特約も，分担金額が高額にすぎなければ有効と判断される可能性が十分あると思われます。

ただし，敷引金は入居年数によって金額が増減するのが普通ですが，定額補修分担金は契約当初に支払うものですから，入居年数にかかわらず同額を負担させることになります。
最高裁は「敷引金が高額に過ぎるかどうか」の判断基準の一つとして「通常損耗・経年変化の補修費用として通常想定される額」を挙げていますが，入居年数によって金額を変動させなければ「通常想定される額」が幅の広い，雑な想定になることは避けられません。
従って，定額補修分担金の場合には補修費用の想定額を低く設定しなければ，無効と判断されるリスクが高いのではないかと思われます
（後略）

出典：弁護士法人アストラル「定額補修分担金特約について」より筆者抜粋

「まだ最高裁判例が出ていなからなんとも言えないけど、安い定額補修費なら取ってもOKということかなぁ」

と理解しました。

このように、交渉で定額補修費をなしにしてもらうことは難しいと思います。

敷金と違って返ってこないお金なので残念な気持ちですが、仕方ありません。

見積もりに出てきた「月額家賃」について

月額家賃とは、

「家賃・共益費・駐車場代、安心サポート、町内会費の合計」

とのことでした。

要するに月々支払うものの合計と考えてよさそうです。

私は仲介手数料や保証料が「家賃」と「月額家賃」のどちらで計算されるのか、

とても気になっていました。

仲介業者に問い合わせたところ、

• 保証料はこの「月額家賃」の2.2%が毎月必要になる
• 仲介手数料は「家賃」の1.1ヶ月分になる

ということのようです。

賃貸初期費用の交渉で注意すること

以下では、交渉の際に私が注意したことをお伝えします。

不動産の繁忙期には交渉が難しい

不動産屋の繁忙期には賃貸初期費用の交渉をするのが難しくなります。

繁忙期とは、1~3月、9月・10月は転勤・進学などでの引越しが多いシーズンになります。

この時期は、不動産屋さんからすると何もしなくてもお客さんが来る時期。

だから、不動産屋さんも強気です。

費用について交渉せずにすぐ契約してくれる人の方が不動産屋にとっても楽でありがたいですよね。

たくさん問い合わせが入っている物件ならメールやLINEで交渉してもスルーされてしまうかもしれません。

人気の物件や、賃貸の繁忙期には交渉が難しいことに注意です。

交渉している間に他の人に物件を取られてしまうかも

初期費用の交渉をしている間に他の人にその物件を取られてしまうことがあります。

交渉している間に他の人が申し込みをしてしまうと、基本的にその物件にはもう申し込むことができません。

私も内見の問い合わせをした翌日にポータルサイトから物件が消えていて、

不動産屋さんに聞いたら

「昨日決まりました。申し込みをした人の初期費用の支払いがあったら連絡しようと思ってました。」

と言われてしまいました。

この場合、

• 先に申し込みをした人がキャンセルをした
• 先に申し込みをした人が入居審査に通らなかった

などの場合は優先的に案内するように申し入れることができます（２番手での申し込み）

ですが、可能性が低いため諦めて別の物件を探すことにしました。

交渉が難しい項目もある

リベ大の記事で「交渉の余地がある項目」として紹介されているものが以下になります。

• 家賃・共益費
• 敷金・礼金
• ハウスクリーニング費
• 鍵交換代
• 保証会社加入料

しかし、私個人の意見としては、

• 家賃・共益費
• 保証会社加入料

については交渉が難しいと感じました。

家賃・共益費の交渉は難しい

家賃・共益費の交渉は難しいと思います。

私としては「基本的には交渉しないほうがよい」と感じています。

大家さんに入る定期収入なので、交渉で下がる可能性は低いです。

仲介業者にとって、私たち借主だけでなく大家さんも大事なお客様です。

そして、大家さんもローンや税金の支払いがあるため、定期収入を減らされるのは困ります。

築年数・立地等から見て「相場より極端に高い！」という場合を除いては、交渉しない方がいい項目だと思います。

私の場合、家賃・共益費については何も交渉しませんでした。

家賃が値引きされた直後に問い合わせをしていたので、それ以上下がる余地はないと判断しました。

家賃については何も交渉しなかったのですが、入居日について交渉していたら

家賃サービス（フリーレントのようなもの）を付けてもらえました。ラッキー！

交渉すべき内容・交渉しない方がいい項目を見極めてピンポイントで交渉する方が、結果として交渉の成功率が上がるのかもしれません。

保証会社加入料について

保証会社加入料については交渉の余地がない場合が多いです。

保証会社の加入料は不動産屋が決めるのではなく、保証会社が決めているからです。

その物件の管理会社が指定する保証会社がわかれば、ネット上で保証プランのパンフレットを見ることができます。

しかし中には不動産屋さんが勝手に加入料を上乗せしている場合もあるそうです。

ネットで保証会社のパンフレットを調べてそこに書いてある金額と同じかどうか確認することで、無用なぼったくりに遭う可能性が減ります。

「その費用は誰が決めているのか？」を意識することは

交渉すべき内容とそうでない内容を見分けるのに役立つと思います。

申し込みの意思を見せつつ交渉する

「交渉がまとまったら申込みするつもりである」ことを示しつつ交渉するのが一番のポイントです。

仲介業者の方も、本当に借りてくれそうな人じゃないと相手にしてくれません。

今回の場合、交渉の段階で

「内見後、特に気になる点がなければそのまま申込みしたいと思います。申込みに必要なものをご教示ください。」と申し入れました。

申込みをする際に預かり金を入れるように要求された場合、キャンセルしたいのに預かり金を返してくれないトラブルが発生しているので、

• そもそもお金は入れない。お金を入れないと申込みできないなら諦める。
• 「預かり金」「手付金」「申込金」など、どんな名目で請求されても、領収書ではなく「預かり証」をもらう

などの対策が必要です。

申し込みの意思は見せつつ、交渉すべきことは交渉するという意識が大切です。

お願いする時の言葉遣いや態度

最後に、交渉するときの言葉遣い（書き方）や態度も大切です。

契約はお互いの合意があって成立するもの。
そして仲介業者も大家さんも管理会社の人も人間です。

あくまでもこちらはお願いする態度で、丁寧な言葉遣いで交渉に臨みましょう。

• 安心サポートは不要なのですが、管理会社様の必須条件ですか？
• 仲介手数料は法律で決まっている家賃0.55ヶ月分にお値下げ可能でしょうか。
• 消毒は不要なので外してください。
• 火災保険は、こちらが指定するものに入りたいです。〇〇という保険で、借家人賠償責任が⚪︎千万円、個人賠償責任が⚪︎億円という内容です。ご対応いただけると幸いです。

反対に、ダメだと思う例も挙げておきます。

• リベ大で見たから、下げて当然ですよね？
• 絶対払いたくないです。
• 違法じゃないですか？
  （本当に違法と思う場合はしれっと他を当たった方がいい）
• 一度ダメだと言われたことについて食い下がって交渉する

相手があってのことですので、丁寧な言葉遣いで交渉した方が成功すると思いますよ！

まとめ

リベ大の内容は非常に役に立ちますが、実際には交渉が通らない項目もありました。

でも、知識武装して交渉することで相手に適度に警戒してもらい、

ぼったくりに遭うことは少なくなります。

今回の場合、安心サポートと仲介手数料について交渉が通らなかったのは残念ですが、
なぜか家賃サービスを付けてもらいました。

結果的に初期費用を7万円安くすることができて大満足です！

この記事がこれから賃貸物件の初期費用を交渉する方のお役に立てると幸いです。

同棲や新婚の家賃相場については、こちらの記事でまとめています。

※この記事はあくまで一個人の体験談です。物件や管理会社・仲介会社によって対応は異なるため、必ずご自身の契約条件を確認した上で判断してください。